Immobilier 2025 : Repli confirmé, timide reprise dans l’ancien, effondrement du neuf

Immobilier 2025 : Repli confirmé, timide reprise dans l’ancien, effondrement du neuf

Introduction : Une transition incertaine pour l’immobilier français

Le début de l’année 2025 confirme la tendance amorcée en 2024 : l’immobilier français est en pleine reconfiguration. Sur fond de tensions géopolitiques, de croissance économique atone (+0,1 % au T1), et d'une inflation enfin maîtrisée (0,8 % en mars), le marché est à la recherche de nouveaux repères. Entre effondrement du neuf et fragile reprise dans l'ancien, les investisseurs et professionnels doivent faire preuve d'une vigilance accrue.

1. Marché immobilier neuf : crise d’offre et désengagement des investisseurs

1.1 Une offre historiquement basse

Les mises en vente sur un an sont tombées sous le seuil symbolique des 50 000 unités, soit moins de la moitié de la moyenne observée entre 2018 et 2024 (96 402). Ce niveau historiquement bas est aggravé par la baisse continue des autorisations de construire et le retrait croissant des opérations en cours.

1.2 Chute des ventes : -10,3 % au T1 2025

Les ventes totales de logements neufs enregistrent une nouvelle baisse significative. Les ventes en bloc chutent de -18,2 %, du fait du retrait des bailleurs sociaux et des acteurs du logement intermédiaire. Les ventes aux investisseurs particuliers, quant à elles, s'effondrent de -41,1 %, principalement en raison de la fin du dispositif Pinel. En revanche, les accédants à la propriété profitent d’une accalmie des taux d’intérêt et de l’élargissement du PTZ pour amorcer un retour (+9,8 %).

1.3 Des prix stables malgré tout

Malgré la chute de l'offre et de la demande, les prix du neuf au détail restent étonnamment stables, autour de 5 000 €/m². Cette stabilité est due à la rareté de l'offre, aux coûts de construction, ainsi qu'à une réglementation de plus en plus contraignante.

2. Marché de l’ancien : vers une lente reprise ?

2.1 Les volumes repartent timidement à la hausse

Le volume de transactions dans l'ancien repart lentement à la hausse : 803 000 ventes en février 2025 (12 mois glissants), contre 777 000 en octobre 2024. Le recul annuel n’est plus que de -3,6 %, contre -23,4 % un an auparavant. Le marché semble amorcer une lente sortie de crise.

2.2 Des prix en stabilisation

Les prix des logements anciens reculent de 2,1 % sur un an au T4 2024, mais se stabilisent sur deux trimestres consécutifs (+0,1 %). Les avant-contrats annoncent une légère hausse attendue fin mai 2025 (+0,4 % sur un an).

2.3 Un crédit (un peu) plus accessible

La production de crédits immobiliers progresse nettement : 10,7 milliards d’euros en février 2025 (+55 % sur un an). Le taux moyen recule à 3,27 %, tandis que la flexibilité du HCSF est partiellement exploitée (15,3 % des dossiers). Cela permet à certains ménages de revenir sur le marché.

3. Perspectives 2025 : où va l’investissement immobilier ?

3.1 L’attentisme prime chez les ménages

L’investissement des ménages (FBCF) est en repli de -0,3 % au T1 2025. Les mesures favorables comme l’élargissement du PTZ et la baisse des taux ne suffisent pas à redynamiser la demande.

3.2 Un besoin urgent de réformes structurelles

La disparition du Pinel crée un vide fiscal important. L’absence de relais attractif freine le retour des investisseurs. Un statut clair et incitatif pour le bailleur privé devient une priorité impérieuse.

3.3 Opportunités à saisir pour les investisseurs avisés

Les investisseurs peuvent tirer parti de la stabilisation des prix dans l'ancien, notamment sur des biens à fort potentiel locatif ou à rénover. Les zones tendues conservent une demande structurellement forte.

Conclusion : Vers un nouvel équilibre à (re)construire

Le marché immobilier 2025 reste dominé par l’attentisme, mais quelques signaux faibles invitent à un léger optimisme, notamment dans l’ancien. Le neuf, en revanche, est en crise profonde, et attend des mesures structurelles pour se relancer. Les stratégies patrimoniales devront s’adapter à cette nouvelle réalité : sélectivité, diversification, et veille permanente seront les maîtres mots des mois à venir.

Source : Note de conjoncture immobilière T1 2025 - CNCEF Immobilier & Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI)